Chống Thấm Khe Tiếp Giáp Giữa Hai Nhà: Cách Xử Lý

Tại các khu dân cư và nhà phố liền kề, khoảng hở giữa hai công trình là vị trí dễ bị bỏ sót khi kiểm tra nguyên nhân thấm dột. Sau những trận mưa lớn, khu vực tường giáp ranh có thể xuất hiện vết ẩm, ố vàng hoặc bong tróc sơn dù bề mặt tường bên trong không có dấu hiệu hư hỏng rõ rệt. Đáng chú ý, nguồn nước gây thấm đôi khi bắt đầu từ phía trên khe hở rồi chảy xuống những vị trí thấp hơn, khiến việc xác định nguyên nhân trở nên khó khăn.

Chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà vì vậy không đơn giản là trám kín khoảng hở hoặc sơn phủ lên vị trí xuất hiện vết ẩm. Tùy vào độ rộng khe, khả năng tiếp cận, tình trạng tường và đường nước mưa, mỗi công trình có thể cần một phương án xử lý khác nhau. Việc kiểm tra đúng vị trí nước xâm nhập sẽ giúp hạn chế tình trạng sửa chữa nhiều lần nhưng thấm dột vẫn tái diễn.

Vậy vì sao khe tiếp giáp giữa hai nhà dễ bị thấm nước? Những vị trí nào cần kiểm tra và đâu là hướng xử lý phù hợp khi khe giáp ranh quá hẹp hoặc khó tiếp cận?

1. Vì sao khe tiếp giáp giữa hai nhà dễ bị thấm dột?

Khe tiếp giáp giữa hai nhà là khoảng tiếp xúc hoặc khoảng hở hình thành tại vị trí hai công trình nằm cạnh nhau. Ở những khu vực nhà xây sát ranh giới, khoảng cách giữa hai bức tường có thể khá nhỏ, khiến việc quan sát, vệ sinh và bảo vệ bề mặt tường trở nên khó khăn.

Khi mưa lớn kéo dài, nước có thể xâm nhập vào khe từ nhiều hướng. Nếu không có giải pháp che chắn, dẫn nước hoặc bảo vệ bề mặt phù hợp, nước mưa có thể tiếp xúc với các điểm yếu trên tường và gây ra hiện tượng thấm dột.

1.1. Nước mưa lọt vào từ phía trên khe hở

Một trong những vị trí cần chú ý đầu tiên là phần đỉnh khe tiếp giáp giữa hai nhà. Nếu khu vực này để hở hoặc chi tiết che chắn đã xuống cấp, nước mưa có thể chảy vào khoảng trống giữa hai công trình. Khi nước tiếp tục di chuyển xuống phía dưới, những vị trí có khe nứt, mạch vữa yếu hoặc lớp bảo vệ không liên tục có thể trở thành đường nước xâm nhập vào bên trong.

Tình trạng này thường khó nhận biết bằng cách chỉ quan sát tường trong phòng. Vết ẩm có thể xuất hiện ở tầng dưới, trong khi nơi nước bắt đầu đi vào lại nằm ở mép mái hoặc vị trí tiếp giáp phía trên.

1.2. Hai công trình có thể chuyển động khác nhau

Hai ngôi nhà liền kề không nhất thiết có cùng thời điểm xây dựng, điều kiện nền móng hoặc đặc điểm kết cấu. Trong quá trình sử dụng, sự co giãn do nhiệt độ hoặc chuyển động của từng công trình có thể ảnh hưởng đến những vị trí tiếp giáp.

Nếu lớp vật liệu dùng để làm kín khe không phù hợp với đặc điểm chuyển động, khu vực đã sửa chữa có nguy cơ xuất hiện khe hở trở lại. Đây là lý do không nên mặc định rằng chỉ cần dùng vữa xi măng để lấp đầy mọi khoảng trống giữa hai nhà.

Cũng cần phân biệt khe hở thông thường với khe co giãn được thiết kế để cho phép công trình chuyển động. Với những khe có chức năng kết cấu hoặc xuất hiện biến dạng bất thường, phương án chống thấm cần được người có chuyên môn đánh giá trước khi thi công.

1.3. Mặt tường giáp ranh khó được bảo vệ và bảo trì

Ở một số công trình, nhà bên cạnh đã được xây dựng trước, khiến mặt ngoài của bức tường giáp ranh không còn đủ khoảng trống để thi công hoặc bảo trì thuận tiện. Những khu vực chưa được hoàn thiện hoặc có lớp chống thấm xuống cấp có thể chịu ảnh hưởng khi nước mưa lọt vào khe giữa hai nhà.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa nước đi qua khe hở và nước thấm qua chính bề mặt tường giáp ranh. Hai tình trạng này có thể xuất hiện đồng thời nhưng không nhất thiết sử dụng cùng một biện pháp xử lý. Việc xác định đúng nguồn nước là bước quan trọng trước khi lựa chọn vật liệu chống thấm.

2. Những vị trí cần kiểm tra khi khe tiếp giáp giữa hai nhà bị thấm

Khi phát hiện tường giáp ranh xuất hiện dấu hiệu ẩm sau mưa, không nên chỉ kiểm tra phần tường bị ố hoặc bong tróc bên trong. Nước có thể đi vào từ một vị trí cao hơn, di chuyển theo các khe hở rồi mới xuất hiện ở khu vực dễ quan sát.

Để khoanh vùng nguyên nhân, cần chú ý đến đường nước mưa và các vị trí liên quan đến khe tiếp giáp.

2.1. Phần đỉnh tường và đầu khe tiếp giáp

Phần trên cùng của khe giáp ranh là khu vực có khả năng tiếp xúc trực tiếp với nước mưa. Nếu có tấm che, nẹp tôn hoặc chi tiết chống thấm cũ, cần kiểm tra xem chúng có xuất hiện dấu hiệu bong, hở mép hoặc hư hỏng hay không.

Ngoài vị trí chính giữa khe, các điểm kết thúc của tấm che và góc chuyển hướng cũng cần được chú ý. Nước có thể đi vòng qua những vị trí này nếu hệ thống che chắn không liên tục hoặc chưa dẫn nước ra ngoài phù hợp.

2.2. Vị trí tiếp giáp với mái, sân thượng và máng thoát nước

Ở những ngôi nhà có chiều cao khác nhau, mái của nhà thấp hơn có thể nằm ngay sát tường nhà cao hơn. Khi mưa lớn, nước từ mái hoặc hệ thống thoát nước có thể tập trung tại khu vực tiếp giáp, làm tăng nguy cơ thấm nếu chi tiết làm kín đã hư hỏng.

Bên cạnh đó, máng xối, sê nô hoặc đường thoát nước gần khe giáp ranh cũng cần được kiểm tra. Nếu nước bị đọng, chảy tràn hoặc dẫn về vị trí không phù hợp, việc chỉ trám khe có thể chưa giải quyết được toàn bộ nguyên nhân gây thấm.

2.3. Mặt tường và các vị trí có dấu hiệu hư hỏng

Sau khi quan sát khu vực phía trên, cần xem xét tình trạng tường tiếp giáp nếu có thể tiếp cận an toàn. Những vị trí có vết nứt, lớp vữa bong tróc, mạch xây hở hoặc lớp chống thấm cũ xuống cấp đều cần được ghi nhận để đánh giá thêm.

Trong trường hợp không thể quan sát trực tiếp mặt ngoài, vị trí và thời điểm xuất hiện vết ẩm bên trong vẫn cung cấp những thông tin hữu ích. Tuy nhiên, không nên dựa vào một dấu hiệu riêng lẻ để kết luận chắc chắn rằng nước đang đi vào từ khe giáp ranh.

Dưới đây là một số gợi ý giúp định hướng kiểm tra ban đầu:

Những gợi ý trên chỉ giúp khoanh vùng vị trí nghi ngờ. Đối với các trường hợp thấm kéo dài hoặc khó xác định nguồn nước, cần đánh giá hiện trạng công trình trước khi quyết định sửa chữa.

3. Cách kiểm tra và đánh giá khe tiếp giáp trước khi xử lý

Không phải khe tiếp giáp nào cũng có thể tiếp cận hoặc thi công theo cùng một cách. Có công trình vẫn còn đủ không gian để kiểm tra từ phía ngoài, nhưng cũng có trường hợp hai bức tường gần như sát nhau, chỉ còn một khoảng hở rất hẹp.

Vì vậy, việc lựa chọn hướng xử lý cần bắt đầu từ đánh giá đường nước, tình trạng khe và khả năng tiếp cận thực tế.

3.1. Theo dõi thời điểm xuất hiện vết thấm

Thời điểm xuất hiện dấu hiệu ẩm có thể giúp nhận biết mối liên hệ giữa thấm dột và nước mưa. Chẳng hạn, nếu tường giáp ranh chỉ bị ẩm rõ rệt sau những trận mưa lớn hoặc mưa theo một hướng gió nhất định, có thể ưu tiên kiểm tra những khu vực có nguy cơ nước mưa đi vào.

Ngược lại, nếu vết ẩm không thay đổi theo thời tiết hoặc tiếp tục lan rộng trong nhiều ngày không mưa, cần xem xét thêm những nguồn nước khác. Việc ghi nhận hiện trạng qua nhiều thời điểm giúp tránh lựa chọn phương án sửa chữa chỉ dựa trên một lần quan sát.

Để phân biệt rõ hơn giữa những nguồn nước có thể gây thấm tường, tham khảo bài viết  Tường nhà bị thấm nước sau mưa lớn: Cách xác định nguồn thấm.

3.2. Kiểm tra khả năng tiếp cận khe giáp ranh

Khả năng tiếp cận là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến phương án chống thấm. Một khe có thể quan sát và xử lý từ phía trên sẽ khác với trường hợp toàn bộ mặt ngoài bị công trình lân cận che kín. Bên cạnh đó, tình trạng lớp vật liệu cũ, chiều dài khe và sự thay đổi độ rộng khe cũng cần được xem xét.

Không nên tự ý đổ vật liệu xuống khoảng hở khi chưa biết rõ cấu tạo và đường nước bên trong. Nếu vật liệu không được bố trí đúng vị trí, nước vẫn có thể tiếp tục xâm nhập hoặc chuyển sang những khu vực khác.

Đối với các khe có dấu hiệu mở rộng, hoặc biến dạng bất thường, cần kiểm tra nguyên nhân trước khi chỉ tập trung vào việc làm kín bề mặt.

3.3. Xác định những hạng mục cần phối hợp với nhà bên cạnh

Một số phương án xử lý có thể cần tiếp cận mái, tường hoặc khu vực tiếp giáp thuộc phạm vi sử dụng của công trình liền kề. Trong trường hợp đó, việc trao đổi và thống nhất trước với bên liên quan sẽ giúp quá trình kiểm tra, sửa chữa thuận lợi hơn, đồng thời hạn chế ảnh hưởng đến những hạng mục đang sử dụng.

Với những khu vực ở trên cao, khe quá hẹp hoặc vị trí có nguy cơ mất an toàn, việc kiểm tra cần được thực hiện bởi người có chuyên môn và phương án tiếp cận phù hợp. Không nên tự leo lên mái, đứng giữa các khoảng hở hoặc thi công khi bề mặt còn trơn trượt do mưa.

4. Hướng chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà theo từng hiện trạng

Sau khi xác định được nguyên nhân và điều kiện tiếp cận, hướng chống thấm có thể được lựa chọn theo đặc điểm của từng công trình. Trong thực tế, có những trường hợp cần làm kín khe, có trường hợp cần bổ sung chi tiết che chắn và dẫn nước, nhưng cũng có tình huống phải xử lý đồng thời cả khe tiếp giáp lẫn mặt tường giáp ranh.

Vì vậy, không nên lựa chọn phương án chỉ dựa trên tên vật liệu hoặc độ rộng khe quan sát được ở một vị trí.

4.1. Xử lý khi nước mưa lọt vào từ đỉnh khe

Nếu nguồn nước chủ yếu đi vào từ phía trên, cần xem xét phương án che chắn và dẫn nước ra ngoài trước khi nước tiếp tục chảy xuống khoảng hở. Tùy cấu tạo công trình, hệ xử lý có thể bao gồm chi tiết nẹp hoặc tấm che, vật liệu làm kín mép và lớp chống thấm tại những vị trí cần bảo vệ.

Theo tài liệu Common Flashing Details của Building Science Corporation, các chi tiết che chắn và chuyển tiếp giữa những bộ phận công trình có vai trò quan trọng trong việc hướng nước thoát ra bên ngoài, thay vì để nước tập trung tại những điểm dễ xâm nhập.

Nguyên tắc này cũng đáng lưu ý khi xử lý khe giáp ranh giữa hai nhà: không chỉ ngăn nước tại một điểm, mà còn cần xem xét nước sẽ được dẫn đi đâu sau khi gặp phần che chắn.

4.2. Xử lý khi khe hẹp hoặc khó tiếp cận mặt ngoài

Đối với những khe có khoảng cách nhỏ, việc vệ sinh bề mặt, kiểm tra tình trạng vật liệu cũ và thi công lớp chống thấm liên tục có thể gặp nhiều khó khăn. Trong trường hợp này, phương án xử lý từ phần đỉnh khe hoặc các vị trí tiếp cận được thường cần được đánh giá trước.

Nếu không thể tiếp cận toàn bộ khoảng hở, người có chuyên môn cần xem xét nguồn nước có thể kiểm soát từ khu vực mái, nẹp che hoặc hệ thống thoát nước hay không. Việc trám kín một vị trí quan sát được chưa chắc giải quyết được hiện tượng thấm nếu nước vẫn tiếp tục đi vào từ những điểm khác.

4.3. Xử lý khi mặt tường giáp ranh bị thấm

Trong một số trường hợp, nguồn thấm có thể đến từ phần tường giáp ranh chưa được bảo vệ phù hợp hoặc có lớp hoàn thiện đã xuống cấp. Khi đó, việc sửa chữa cần tính đến tình trạng bề mặt, các vết nứt và khả năng tiếp xúc với nước mưa.

Nếu có thể tiếp cận mặt ngoài, hệ thống chống thấm cần được lựa chọn theo điều kiện nền và phạm vi ứng dụng của vật liệu. Nếu chỉ có thể tiếp cận từ bên trong, cần đánh giá riêng những phương án có thể áp dụng, bởi việc sơn lại mặt tường phía trong không đồng nghĩa với việc đã kiểm soát được nguồn nước đang xâm nhập.

Đối với những trường hợp có vết nứt kèm theo, có thể tham khảo thêm bài viết  Nước mưa thấm qua vết nứt tường: Nguyên nhân và hướng xử lý để tìm hiểu những yếu tố cần kiểm tra trước khi sửa chữa.

5. Những lưu ý giúp hạn chế thấm dột tái diễn

Thấm dột tại khe tiếp giáp giữa hai nhà có thể xuất hiện trở lại nếu việc sửa chữa chỉ tập trung vào bề mặt nhìn thấy mà bỏ qua đường nước từ phía trên. Vì vậy, một phương án phù hợp cần xem xét đồng thời nguồn nước, tình trạng khe, vật liệu làm kín và khả năng thoát nước sau khi xử lý.

Bên cạnh việc lựa chọn vật liệu, công tác kiểm tra sau thi công cũng rất cần thiết. Các mép che, mối nối và những vị trí kết thúc lớp chống thấm cần được xem xét để tránh bỏ sót đường nước. Việc kiểm tra nước hoặc đánh giá hiệu quả sau thi công phải phù hợp với cấu tạo thực tế và thời gian cho phép của hệ vật liệu, không nên tự ý thử nước khi lớp xử lý chưa đáp ứng yêu cầu kỹ thuật.

Sau khi sửa chữa, nên tiếp tục theo dõi khu vực giáp ranh trong những đợt mưa tiếp theo. Những bức tường đã bị ẩm từ trước có thể cần thời gian để khô dần, vì vậy cần kết hợp quan sát diễn biến vết thấm với kiểm tra nguồn nước thay vì chỉ đánh giá qua màu sắc bề mặt ngay sau thi công.

6. Giải pháp chống thấm khe tiếp giáp từ JISON

Là doanh nghiệp sản xuất vật liệu chống thấm, JISON phát triển các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu bảo vệ nhiều hạng mục công trình trước tác động của nước và độ ẩm. Đối với khu vực khe tiếp giáp giữa hai nhà, việc lựa chọn vật liệu cần dựa trên đặc điểm khe hở, điều kiện bề mặt và phương án xử lý đã được đánh giá phù hợp.

Trong danh mục sản phẩm của JISON, chống thấm đa năng JS-01 là vật liệu được sản xuất với nhiều ứng dụng, trong đó có khe tiếp giáp giữa hai nhà. Sản phẩm có khả năng chống thấm đặc biệt tính năng tạo cầu che vết nứt, giúp hỗ trợ bảo vệ những khu vực có đặc điểm bề mặt phù hợp với phạm vi ứng dụng của vật liệu.

Với những khe chịu chuyển động, có nước tập trung từ mái hoặc cần cấu tạo che chắn riêng, phương án thi công cần được xem xét tổng thể và tuân thủ hướng dẫn kỹ thuật của hệ vật liệu.

Tham khảo chi tiết tại trang Chống thấm đa năng JISON JS-01 hoặc liên hệ JISON để được cung cấp thông tin về phạm vi ứng dụng sản phẩm và hướng dẫn kỹ thuật phù hợp.

7. Câu hỏi thường gặp về chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà

Có thể xử lý khe tiếp giáp giữa hai nhà từ bên trong nhà không?

Một số tình trạng thấm có thể cần xem xét phương án xử lý từ phía trong khi không thể tiếp cận mặt ngoài. Tuy nhiên, khả năng áp dụng phụ thuộc vào cấu tạo tường, nguồn nước và vật liệu được lựa chọn. Nếu nước vẫn tiếp tục đi vào từ đỉnh khe hoặc khu vực mái, việc chỉ sơn lại bề mặt bên trong có thể không giải quyết được nguyên nhân gây thấm.

Khi nào cần phối hợp với nhà bên cạnh để chống thấm?

Khi việc kiểm tra hoặc sửa chữa cần tiếp cận mái, tường hoặc những khu vực liên quan đến công trình liền kề, các bên nên trao đổi và thống nhất trước về phạm vi công việc. Điều này giúp lựa chọn phương án thi công thuận lợi hơn và hạn chế ảnh hưởng đến những hạng mục đang sử dụng.

Có nên dùng vữa xi măng để trám kín khe hở giữa hai nhà?

Không nên mặc định vữa xi măng thông thường phù hợp với mọi khoảng hở. Nếu khe có khả năng chuyển động, một lớp trám cứng có thể không đáp ứng được yêu cầu làm việc của vị trí đó. Cần xác định đặc điểm khe và lựa chọn hệ vật liệu phù hợp trước khi tiến hành sửa chữa.

JS-01 có thể sử dụng để chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà không?

Có. JS-01 có thể sử dụng cho khe tiếp giáp giữa hai nhà. Tuy nhiên, cần xác định điều kiện sử dụng, tình trạng nền và phương án thi công cụ thể.

Vì sao khe tiếp giáp đã chống thấm nhưng vẫn tiếp tục bị dột?

Tình trạng thấm tái diễn có thể liên quan đến nguồn nước chưa được kiểm soát, lớp làm kín không phù hợp với đặc điểm khe hoặc những vị trí hở bị bỏ sót. Ngoài ra, nước mưa có thể đi vào từ mái, đầu khe hoặc mặt tường giáp ranh rồi xuất hiện ở vị trí khác. Vì vậy, khi thấm dột tiếp tục xảy ra, cần kiểm tra lại đường nước và toàn bộ khu vực liên quan thay vì chỉ sửa chữa tại vết ẩm.

Kết luận

Chống thấm khe tiếp giáp giữa hai nhà là hạng mục cần được đánh giá dựa trên nguồn nước, đặc điểm khe hở và điều kiện tiếp cận thực tế. Nước mưa có thể xâm nhập từ đỉnh khe, khu vực tiếp giáp mái – tường hoặc những vị trí có lớp bảo vệ xuống cấp, sau đó xuất hiện thành vết thấm ở tường bên trong.

Để hạn chế tình trạng sửa chữa nhiều lần, việc xác định đúng vị trí nước đi vào cần được ưu tiên trước khi lựa chọn vật liệu. Tùy hiện trạng, giải pháp có thể cần kết hợp làm kín khe, bảo vệ bề mặt và che chắn dẫn nước phù hợp.

JISON cung cấp các dòng vật liệu chống thấm phục vụ nhiều hạng mục công trình, trong đó có sản phẩm JS-01 được giới thiệu cho ứng dụng tại khe tiếp giáp giữa hai nhà. Tham khảo thông tin sản phẩm tại jison.vn hoặc liên hệ JISON để tìm hiểu giải pháp vật liệu phù hợp với điều kiện sử dụng thực tế.